Negative Amortisation - Wikipedia

In Finanzen, negative Amortisation (auch bekannt als NegAm Zinsaufschub oder Abschlusshypothek ) tritt bei jeder Darlehenszahlung auf Jeder Zeitraum ist niedriger als die Zinsen, die in diesem Zeitraum erhoben wurden, so dass sich der ausstehende Kreditbetrag erhöht. Als Amortisationsmethode wird dann der gekürzte Betrag (Differenz zwischen Zinsen und Rückzahlung) zum Gesamtbetrag des Darlehensgebers addiert. Eine solche Vorgehensweise müsste vor dem Zahlungseingang vereinbart werden, um einen Zahlungsverzug zu vermeiden. Diese Methode wird im Allgemeinen in einer Einführungsphase angewendet, bevor die Darlehenszahlungen die Zinsen übersteigen und das Darlehen sich selbst amortisiert. Der Begriff wird am häufigsten für Hypothekendarlehen verwendet. Unternehmenskredite mit negativer Amortisation werden als PIK-Darlehen bezeichnet.

Unter Amortisation versteht man den Prozess der Tilgung einer Schuld (häufig aus einem Darlehen oder einer Hypothek) durch regelmäßige Zahlungen. Ein Teil jeder Zahlung beinhaltet Zinsen, während der verbleibende Betrag dem Hauptsaldo gutgeschrieben wird. Der Prozentsatz der Zinsen im Verhältnis zum Kapital jeder Zahlung wird in einem Tilgungsplan festgelegt.

Charakteristische Merkmale [ edit ]

Negative Abschreibungen erfolgen nur bei Darlehen, bei denen die periodische Zahlung nicht die für diese Darlehenslaufzeit fälligen Zinsen abdeckt. Die nicht gezahlten aufgelaufenen Zinsen werden dann monatlich im ausstehenden Kapitalbetrag aktiviert. Dies führt dazu, dass sich das Kreditsaldo (oder der Kapitalbetrag) monatlich um den Betrag der nicht gezahlten Zinsen erhöht. Der Zweck eines solchen Features besteht meistens in einem fortgeschrittenen Cash-Management und / oder in einer einfacheren Zahlungsflexibilität, ohne jedoch die Erschwinglichkeit insgesamt zu erhöhen.

Neg-Ams hat auch eine sogenannte Neufassung, und die Neufassung der Kapitalbilanz ist in den USA auf der Grundlage von Bundes- und Landesgesetzen. Die Neufassung dauert in der Regel 60 Monate (5 Jahre). Die Neufestsetzung der Kapitalbilanz (auch Negam Limit genannt) ist in der Regel eine Erhöhung des Restbuchwertes um 25% gegenüber dem ursprünglichen Darlehensbetrag. Staaten und Kreditgeber können Produkte mit geringeren Neufestsetzungszeiten und Kapitalgrenzen anbieten. Sie können jedoch keine Kredite ausstellen, die ihre gesetzlich vorgeschriebenen staatlichen und bundesstaatlichen Anforderungen übersteigen.

Eine neuere Darlehensoption wurde eingeführt, die eine Darlehenslaufzeit von 40 Jahren ermöglicht. Damit ist die Mindestzahlung noch niedriger als eine vergleichbare Laufzeit von 30 Jahren.

Sonderfälle [ edit ]

• Umgekehrte Hypothek : Im Extrem- oder Grenzfall des Prinzips der negativen Amortisation muss der Darlehensnehmer in einem Darlehen keine Zahlungen leisten auf dem Darlehen, bis das Darlehen fällig wird; das heißt, alle Zinsen werden kapitalisiert, und der ursprüngliche Kapitalbetrag und alle am Fälligkeitstag aufgelaufenen Zinsen werden zusammen und gleichzeitig abbezahlt. Der häufigste Zusammenhang, in dem diese Vereinbarung vorkommt, ist die Verwendung von Wohnimmobilien als Sicherheit für das Darlehen. In diesem Fall wird das Darlehen als umgekehrte Hypothek bezeichnet. In den Vereinigten Staaten von Amerika sind die Bedingungen für umgekehrte Hypotheken stark durch ein Bundesgesetz geregelt, das ab Januar 2016 eine niedrigere Altersgrenze für die Gruppe der zulässigen Kreditnehmer vorsieht und verlangt, dass die Hypothek nur dann fällig wird, wenn der Kreditnehmer den Kreditnehmer nicht mehr verwendet In Frage stehende Immobilie als Hauptwohnsitz, ^[1] in der Regel aufgrund des Todes des Kreditnehmers.

  Aufgrund der Besonderheit des Reverse-Mortgage-Konzepts und des begrenzten Kontextes, in dem der Begriff in der Praxis vorkommt, verwenden die meisten US-Behörden Der Begriff "negative Amortisation" bezeichnet diejenigen und nur diejenigen Kredite, bei denen der Kreditnehmer während der gesamten Laufzeit des Kredits, jedoch während und nur in seinem frühen Stadium, als negative Amortisation oder "NegAm" -Periode bekannt ist Teilzahlungen, d. h. Zahlungen, die niedriger sind als der während der Zahlungsdauer aufgelaufene Zins.

Typische Umstände [ edit ]

Alle NegAM-Wohnungsbaudarlehen sind eventuell erforderlich Für die vollständige Rückzahlung von Kapital und Zinsen gemäß der ursprünglichen Laufzeit der Hypothek und des vom Darlehensnehmer unterzeichneten Vermerks. Die meisten Kredite lassen NegAM nur für höchstens fünf Jahre zu und haben die Bedingung, die Zahlung zu einem vollständig amortisierenden Zeitplan ("Recast") (siehe unten) zu tätigen, wenn der Kreditnehmer zulässt, dass der Hauptsaldo auf einen vorher festgelegten Betrag steigt.

Dieses Darlehen wird häufig in kostenintensiven Bereichen vergeben, da die monatlichen Hypothekenzahlungen niedriger sind als bei allen anderen Arten von Finanzierungsinstrumenten.

Negative Tilgungsdarlehen können Darlehen für unerfahrene Anleger mit hohem Risiko darstellen. Diese Kredite sind in einem fallenden Zinsmarkt tendenziell sicherer und in einem steigenden Zinsmarkt riskanter.

Die Startquoten für Darlehen mit negativer Tilgung oder Mindestoptionsoption können bis zu 1% betragen. Dies ist der Auszahlungssatz, nicht der tatsächliche Zinssatz. Die Zahlungsrate wird zur Berechnung der Mindestzahlung verwendet. Andere Mindestzahlungsoptionen umfassen 1,95% oder mehr.

Adjustable Rate-Funktion [ edit ]

NegAM-Kredite sind heute meist unveränderliche Ratenhypotheken (ARMs), das heißt, sie werden für einen bestimmten Zeitraum festgesetzt und passen sich jedes Mal an, wenn dieser Zeitraum abgelaufen ist abgelaufen; B. einen Monat fixiert, jeden Monat angepasst. Das NegAm-Darlehen ist wie alle variabel verzinslichen Hypotheken an einen bestimmten Finanzindex gebunden, der zur Bestimmung des Zinssatzes auf der Grundlage des aktuellen Index und der Marge (dem Aufschlag der Kreditgebergebühren) verwendet wird. Die meisten NegAm-Kredite sind heute an den monatlichen Treasury-Durchschnitt gebunden, entsprechend den monatlichen Anpassungen dieses Kredits. Es gibt auch Hybrid-ARM-Kredite, in denen monatelange oder jahrelange feste Zahlungen gewährt werden, gefolgt von einem längeren Änderungszyklus, beispielsweise sechs Monaten fixiert und dann monatlich einstellbar.

Die abgestufte Tilgungshypothek ist ein NegAm-Darlehen mit "festem Zinssatz". Da die Zahlung jedoch im Laufe der Zeit steigt, hat sie einige Aspekte des ARM-Darlehens, bis Amortisationszahlungen erforderlich sind.

Die bemerkenswertesten Unterschiede zwischen der herkömmlichen Zahlungsoption ARM und der Hybridzahlungsoption ARM bestehen im Startsatz, der auch als "Mindestzahlungssatz" bezeichnet wird. Bei einem traditionellen Zahlungsoptionsarm basiert die Mindestzahlung auf einer Kapital- und Zinsberechnung von durchschnittlich 1% - 2,5%.

Die Startrate bei einer Hybrid-Zahlungsoption ARM ist höher, jedoch immer noch äußerst wettbewerbsfähig.

Bei einer Hybridzahlungsoption ARM wird die Mindestzahlung unter Verwendung der "nur Zinsen" -Berechnung des Startsatzes abgeleitet. Die Startrate für die Hybrid-Zahlungsoption ARM wird normalerweise berechnet, indem die vollständig indexierte Rate (Ist-Note-Rate) verwendet wird und dann 3% abgezogen werden, was die Startrate ergibt.

Beispiel: 7,5% vollständig indexierte Rate - 3% = 4,5% (4,5% wären die Startrate für eine Hybrid-Pay-Option-ARM)

Diese Richtlinie kann je nach Kreditgeber variieren.

Aliase der Zahlungsoption ARM-Darlehen sind bekannt durch:

• PayOption ARM


• Negatives Tilgungsdarlehen (Neg Am)


• Pick - A - Pay


• Verzinsliches Zinsoptionsdarlehen (dies ist die Art und Weise, in der dieses Darlehen in der Hypothekenbranche eingeführt wurde, als es zum ersten Mal eingeführt wurde)

Hypotheken-Terminologie [ edit ]

Prozentsatz der Änderungsrate der NegAm-Zahlung. Die fällige Mindestzahlung steigt jedes Jahr. Die meisten Mindestzahlungen steigen heute um 7,5%. Wenn man bedenkt, dass eine Erhöhung der Hypothek um 1% um 5% eine Steigerung von 20% bedeutet, kann der NegAm in einem steigenden Markt schnell wachsen. Typischerweise wird das Darlehen nach dem 5. Jahr in ein anpassbares Darlehen umgewandelt, das in 25 Jahren fällig ist. Dies ist für eine Laufzeit von 30 Jahren. Neuere Auszahlungsoptionsdarlehen bieten häufig eine Laufzeit von 40 Jahren mit einem höheren zugrunde liegenden Zinssatz.

Der nach der Neufassung gemäß den Bedingungen der Schuldverschreibung maximal zulässige Zinssatz. In der Regel haben die meisten NegAm-Kredite in den letzten 5 Jahren eine Obergrenze von 9,95%. Heute sind viele dieser Kredite auf 12% oder mehr begrenzt.

(In der Regel verwendet Author Zeitreferenzen, die sich auf einen nicht definierten Zeitrahmen beziehen. "Heute", was "ist", "letzte 5 Jahre" ab wann , usw.)

Die Variable wie der COFI; COSI; CODI oder oft MTA, die die Anpassung als Erhöhung oder Senkung des Zinssatzes festlegt. Weitere Beispiele sind der LIBOR und der TREASURY.

Diese Marge wird häufig im variablen Kurs einer Treuhandurkunde angegeben und wird vom Kreditgeber bestimmt und zur Berechnung des Zinssatzes verwendet. Oft kann der Kreditgeber die Marge erhöhen, wenn er das Produkt für den Kreditnehmer strukturiert. Eine Erhöhung der Marge erhöht auch den Zinssatz des Kreditnehmers, verbessert jedoch die Aufschlagsprämie, die der Kreditgeber als Entschädigung vom Kreditgeber erhalten kann.

• Vollindizierter Zinssatz (FIR)

Der vollständig indizierte Zinssatz ist der Summe der Marge und des aktuellen Indexwerts zum Zeitpunkt der Anpassung. Die Tanne. ist der "Zinssatz" und bestimmt nur die Zinsen, 30 Jahre und 15 Jahre abgeschriebene Zahlungen. Die meisten Produkte mit variabler Rate haben eine Obergrenze für die Preisanpassung. Wenn die Anmerkung vorsieht, dass eine einzelne Anpassung einen Anstieg um nicht mehr als 1,5 überschreitet und der Variable-Index beispielsweise seit der letzten Anpassung um 2,5 erhöht wurde, wird der voll indexierte Zinssatz wie angegeben bei einer maximalen Anpassung von 1,5 ansteigen in der Notiz für diesen bestimmten Anpassungszeitraum. Oft ist der F.I.R. wird verwendet, um die Verschuldungsquote zu ermitteln, wenn ein Kreditnehmer für dieses Darlehensprodukt qualifiziert wird.

Typischerweise gibt es 4 Zahlungsoptionen (aufgeführt von der höchsten zur niedrigsten):

• 15-jährige Zahlung
  
  • Amortisiert über einen Zeitraum von 15 Jahren an der F.I.R.


• 30-jährige Zahlung
  
  • Amortisiert über einen Zeitraum von 30 Jahren am F.I.R.


• Nur Zinszahlung
  
  • F.I.R. mal den Hauptsaldo, dividiert durch 12 Monate (ohne Tilgung oder Verringerung des geschuldeten Saldos).


• Mindestzahlung
  
  • Basierend auf der vom Kreditgeber festgelegten minimalen Startrate. Bei der Zahlung der Mindestzahlung wird die Differenz zwischen der Verzinsung und der Mindestzahlung auf den Restbetrag des Darlehens angerechnet, wodurch die Hypothek geschuldet wird.

Wie oft Die NegAm-Zahlung ändert sich. In der Regel steigt die Mindestzahlung bei diesen Kreditarten alle zwölf Monate an. Normalerweise beträgt die Steigerungsrate 7,5%. Die Tanne. kann je nach Produkt mit dem variablen Index angepasst werden, meistens monatlich.

Vorzeitiger Stopp von NegAm. Sollte sich der Saldo auf einen vorbestimmten Betrag erhöhen (von 110% bis zu 125% des ursprünglichen Saldos nach Bundes- oder Landesvorschriften), wird das Darlehen mit einer von zwei Zahlungsoptionen "neu gefasst": der vollständig amortisierten Kapital- und Zinszahlung oder wenn Der Höchstsaldo wurde vor dem fünften Jahr erreicht, eine Zinszahlung nur bis zur Fälligkeit des Darlehens (normalerweise 5 Jahre).

Ende des NegAm-Zahlungsplans.

Kritik [ edit ]

Negativ-Tilgungsdarlehen, die erst im letzten Jahrzehnt relativ beliebt waren, haben eine Reihe von Kritikpunkten auf sich gezogen:

• Im Gegensatz zu den meisten anderen Darlehen mit variabler Verzinsung wurden viele Darlehen mit negativer Tilgung entweder mit Teaser- oder künstlichen Zinssätzen oder mit dem Mindestsatz des Darlehens, ausgedrückt als Prozentsatz des Darlehensbetrags, beworben. Beispielsweise wird für ein Darlehen mit negativer Tilgung häufig ein Zinssatz von "1%" oder eine prominente Anzeige von 1% angegeben, ohne die F.I.R. Diese Praxis wurde von großen Kreditgebern übernommen. Diese Praxis wurde aus zwei verschiedenen Gründen als trügerisch erachtet: Die meisten Hypotheken weisen keine Teaser-Raten auf, sodass die Verbraucher nicht darauf achten. Und viele Verbraucher sind sich der negativen Nebeneffekte bei der Amortisation von nur 1% des Darlehensbetrags pro Jahr nicht bewusst. Darüber hinaus enthalten die meisten negativen Tilgungsdarlehen eine Klausel, wonach die Zahlung nicht mehr als 7,5% pro Jahr steigen darf außer wenn der Zeitraum von fünf Jahren abgelaufen ist oder der Saldo um 15% gestiegen ist. Kritiker sagen, diese Klausel sei nur dazu da, Kreditnehmer zu täuschen, dass die Zahlung nur einen geringen Betrag ansteigen könnte, während tatsächlich die beiden anderen Bedingungen wahrscheinlicher sind.


• Negativamortisationsdarlehen als Klasse haben das höchste Potenzial für was wird als Zahlungsschock bezeichnet. Ein Zahlungsschock tritt auf, wenn die erforderliche monatliche Zahlung von Monat zu Monat springt und möglicherweise unbezahlbar wird. So vergleichen Sie das Zahlungsschockpotenzial verschiedener Hypotheken (Beachten Sie, dass die hier aufgeführten Positionen keine Treuhandzahlungen für Versicherungen und Steuern enthalten, die zu Änderungen des Zahlungsbetrags führen können):
  
  • 30-jährige (oder 15 Jahre) festverzinsliche Hypotheken mit fester Verzinsung: kein möglicher Zahlungssprung.
  
  
  • 5-jährige vollverzinsliche Hypothek mit variabler Verzinsung: Kein Zahlungssprung für 5 Jahre, dann ein möglicher Zahlungsabfall Anstieg auf Basis des neuen Zinssatzes.
  
  
  • Bei einem 10-jährigen Hypothekenprodukt, das ausschließlich aus Zinsen besteht (nach zehnjähriger Zinszahlung) und einer Neufestsetzung des Amortisationszeitplans von 20 Jahren, könnte der Saldo der Zahlungen um bis zu 600 USD steigen von 330 Tsd.
  
  
  • Negative Tilgungshypothek: bis 5 Jahre kein Zahlungssprung ODER der Saldo steigt (je nach Produkt) um 15% über den ursprünglichen Betrag. Die Zahlung erhöht sich, indem eine volle Verzinsung plus Kapital verlangt wird. Die Zahlung könnte sich aufgrund von Zinsänderungen weiter erhöhen. Bei gleichem Sachverhalt ist die vollständig abgeschriebene Zahlung jedoch fast das Dreifache der negativ abgeschriebenen Zahlung.
  
  
  • Erster Monat gratis: Ein Kreditsachbearbeiter kann dem Kreditnehmer gestatten, die erste monatliche Zahlung eines Refinanzierungsdarlehens zu überspringen, indem er diese Summe einfach addiert die Haupt- und Zinseszinsen werden seit vielen Jahren darauf verzinst. Der Darlehensnehmer kann die Transaktion möglicherweise nicht verstehen oder in Frage stellen.

In einem sehr heißen Immobilienmarkt kann ein Käufer eine sich amortisierende Hypothek verwenden, um eine Immobilie zu erwerben. Der Plan sieht vor, die Immobilie zu einem höheren Preis zu verkaufen. Negam ". Ein informierter Anleger könnte daher mehrere Immobilien mit minimalen monatlichen Verpflichtungen erwerben und über einen Fünfjahresplan in einem steigenden Immobilienmarkt einen großen Gewinn erzielen.

Wenn jedoch die Immobilienwerte sinken, ist es wahrscheinlich, dass der Darlehensnehmer mehr auf das Grundstück schuldet, als es wert ist, was in der Hypothekenbranche umgangssprachlich als "Unterwasser" bezeichnet wird. Wenn der Immobilienbesitzer die neue monatliche Zahlung nicht leisten kann, kann er oder sie in diesem Fall mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert werden oder sich mit einem sehr hohen Beleihungswert refinanzieren müssen, wodurch zusätzliche monatliche Verpflichtungen wie eine Hypothekenversicherung und höher erforderlich werden Zinssätze und Zahlungen aufgrund des Widerspruchs einer hohen Beleihungsquote.

Es ist für Kreditnehmer sehr einfach, die Komplikationen dieses Produkts zu ignorieren oder falsch zu verstehen, wenn sie mit minimalen monatlichen Verpflichtungen präsentiert werden, die zwischen einem halben und einem Drittel liegen können, was andere, vorhersehbare Hypothekenprodukte erfordern.

Siehe auch [ edit ]

Referenzen [ edit ]